Entscheidungskriterien
Status: Entwurf
Wie entscheidet der Mandats-Analyst (mit Workbench-Unterstützung), ob sich die Aufnahme einer Liegenschaft als Mandat lohnt — für die Holding und für den Eigentümer? Beim seltenen Eigenbestand-Fall oder im investorischen Renditerechner-Case wird zusätzlich ein Erwerbs-Cashflow geprüft.
Kennzahlen-Set Holding-Case
| Kennzahl | Bedeutung | Schwelle (Beispiel) |
|---|---|---|
| NPV | Net Present Value über Lebensdauer | > 0 bei Zinssatz X |
| IRR | Interne Verzinsung | > Hurdle Rate (z. B. 8 %) |
| Amortisation | Jahre bis Cashflow ≥ 0 | < N Jahre |
| Cash-on-Cash Y1 | Cashflow / Eigenkapital im Jahr 1 | > X % |
| Holding-Marge | (Erlöse − Kosten) / Erlöse über alle Töchter | > X % |
| Tochter-Risikobeitrag | maximaler Verlust einer Tochter im Worst Case | < Limit |
Zahlen oben sind Platzhalter — die konkreten Schwellen sind fachliche Festlegung der Holding.
Schwellen sind user-konfigurierbar (Workbench)
Die Schwellen oben werden nicht hartcodiert. Sie liegen als Stammdaten in einem decision_threshold_set (eigene Entity, siehe Entitäten-Katalog) und sind in der Workbench einstellbar.
- Default-Set pro Tenant — gepflegt von der Modellierer-Rolle, freigegeben von Management. Versioniert; jeder freigegebene Case bekommt einen Snapshot des aktiven Sets ins Dossier.
- Explorations-Set pro Case — Analyst darf für einen einzelnen Case ein abweichendes Set anlegen oder einzelne Schwellen überschreiben. Begründung pflicht; Override wird im Audit-Log und Dossier sichtbar gemacht.
- „Was-wäre-wenn-bei-anderer-Schwelle” — Szenarien können sich ausschließlich in der Schwellen-Konfiguration unterscheiden (z. B. Hurdle Rate 6 % vs. 8 % vs. 10 %), um die Empfehlungs-Sensitivität zu zeigen.
- Ampel-Bandbreiten (✅ / ⚠️ / ❌) sind ebenfalls Bestandteil des
decision_threshold_set: pro Kennzahl ein Triplet(green_min, yellow_min, red_below). Damit lässt sich der Gelb-Bereich pro Holding definieren ohne Code-Änderung. - Snapshot bei Freigabe — beim Übergang
freigabe → aktivwird das verwendete Threshold-Set in das Case-Dossier eingefroren (zusammen mit Modell-Version, Stammdaten-Snapshot, Annahmen-Set).
Vorteil: die konkreten Zahlen müssen nicht vor V1 fachlich final stehen — die Holding kann mit groben Defaults starten und über reale Cases iterieren. Die Plattform unterstützt Exploration als First-Class-Use-Case.
Eigentümer-Sicht
Pro Mandat existieren zwei Cashflows nebeneinander. Für die Eigentümer-Sicht zählen:
| Kennzahl | Bedeutung |
|---|---|
| NPV Eigentümer | Barwert aus Erlös-Anteil + Ersparnissen − Eigentümer-CapEx − Eigentümer-OpEx |
| Amortisation Eigentümer-Investition | typisch verkürzt durch Mieterstrom (Größenordnung 6 statt 10 Jahre bei PV-Anteil) |
| Wertsteigerung der Liegenschaft | indirekter Effekt durch Energieklasse-Hebung + Vermietbarkeit |
| Nebenkosten-Senkung für Mieter | Marketing-Argument; mittelbar Mietsteigerungs-Spielraum |
Empfehlung wird nur ausgesprochen, wenn beide Sichten positiv sind. Ein für die Holding profitables Mandat, das den Eigentümer netto schlechter stellt, ist nicht abschließbar.
Spezifische Kriterien je Modul
Mieterstrom + PV + Speicher
| Kriterium | Bezug |
|---|---|
| PV-Eigenverbrauchsquote | sollte > 50 % erreichen für wirtschaftlichen Mieterstrom |
| Speichergröße / PV-Leistung | Verhältnis 1 kWh : 1 kWp als grobe Regel |
| Mieterstrom-Anschlussquote | wieviel % der WE schließen ab? |
| Liegenschaftsmodell-Tauglichkeit | Wärme- + Wasser-Submetering technisch möglich (Voraussetzung für EEG-freies Liegenschaftsmodell) |
| Mieterstrom-Tarif vs. Grundversorgertarif | mind. 10 % unter Grundversorger (gesetzlich gefordert) |
| EEG-Pfad als Variante | Mieterstromzuschlag möglich? Im Standardmodell ohne EEG, aber als Szenario rechenbar |
Sanierungs-Add-on (optional)
| Kriterium | Bezug |
|---|---|
| Sanierungstiefe vs. Energieeffizienz-Klasse | Förderfähigkeit (KfW), Energieausweis nach Sanierung |
| Eigentümer-Finanzierungsfähigkeit | Sanierung wird typisch fremdfinanziert, nicht direkt bezahlt |
Risikobetrachtung
Markt
- Strompreis-Verfall (PV-Wirtschaftlichkeit)
- Zins-Anstieg (Finanzierungs-Cashflow)
- Mietausfall / Leerstand
- Inflations-Spreizung (Kosten steigen schneller als Mieten möglich)
Regulatorik
- EEG-Reform (Mieterstrom-Zuschlag-Änderung)
- Mietrechts-Reform (Mietendeckel, Kappungsgrenzen)
- Steuerliche Änderungen (AfA, Sanierungs-AfA)
- Klimagesetzgebung (CO2-Preis, Sanierungspflichten)
Operativ
- Bauverzögerung
- Material-Lieferengpässe
- Provider-Insolvenz
- Mietausfall einzelner Wohnungen
Risiken werden in Szenarien (Worst Case) abgebildet und als Sensitivität ausgegeben.
Nicht-finanzielle Kriterien
| Kriterium | Bemerkung |
|---|---|
| Strategische Passung | Liegt die Liegenschaft im Tätigkeitsgebiet aller relevanten Töchter? |
| Synergie mit Bestand | Skaleneffekte bei nahegelegenen Bestandsobjekten? |
| Reputation / Marke | Eignung als Vorzeige-Objekt? |
| Personalkapazität | Können die Töchter die Liegenschaft operativ bedienen? |
Werden im Dossier dokumentiert, gehen aber nicht in den Berechnungs-Output ein.
Entscheidungsempfehlung
Workbench gibt eine Empfehlung pro tragendem Szenario:
- ✅ Empfohlen — alle Schwellen erreicht, Risiko-Score grün
- ⚠️ Bedingt empfohlen — kritische Schwelle knapp, Risiko-Score gelb
- ❌ Nicht empfohlen — eine oder mehrere Schwellen verfehlt, Risiko-Score rot
Empfehlung ist Vorschlag, Entscheidung bleibt beim Management. Begründung wird im Dossier dokumentiert.