UC-01 · Liegenschaft bewerten

Status: Entwurf · Leitfall V1

Der zentrale Anwendungsfall: ein Mandats-Analyst der Holding bekommt eine Liegenschaft eines (Bestands- oder Neu-) Eigentümers zur Prüfung. Die Holding kauft die Liegenschaft nicht. Stattdessen konfiguriert der Analyst ein modulares Leistungspaket und prüft, ob es sich für den Eigentümer und für die Holding lohnt — über alle gewählten Module konsolidiert.

Trigger

Eigentümer (Mandant in spe) tritt mit einer konkreten Liegenschaft an die Holding heran und will wissen: welche Module bringen mir was, und was kostet/kostet mich nichts?

Akteur

Primär: Mandats-Analyst (Vertrieb / Asset-Management der Holding)
Mitwirkend: Stammdatenpfleger (für fehlende Provider/Material/Tarife), Modellierer (wenn neuer Modultyp benötigt), Management (Freigabe), Eigentümer (extern, als Empfänger des Angebots-Dossiers)
Optional: Agent (KI-Assistenz, Modulvorschläge, Szenarien-Ranking)

Ablauf (Happy Path)

1. Anlage

Analyst legt neuen Case an, wählt Case-Typ liegenschafts_bewertung (Mandats-Variante) und das aktuell freigegebene Modell (z. B. Mandats-Wirtschaftlichkeit v2.3).

2. Eigentümer und Liegenschaft erfassen

Eigentümer: bestehenden Mandanten wählen oder neu anlegen (Privatperson, WEG, Wohnungsgesellschaft, institutioneller Investor — siehe ../30-domain/03-objects-organisation.md).
Liegenschaft: Adresse, Lage, Eckdaten, Anzahl Gebäude/Wohneinheiten, Baujahr, aktuelle Mieten, vorhandene Energieausstattung. Falls Liegenschaft schon Stammdatum: einfach referenzieren.

→ neue/referenzierte Eigentümer- und Liegenschaft-Datensätze.

3. Module auswählen

Analyst wählt aus dem Modulkatalog die Pakete, die der Eigentümer wünscht (oder die der Analyst empfiehlt). Pflichtmodule gibt es nicht.

Modul	Tochter	Typische Auswahl
`verwaltung`	AHI	Hausverwaltung, Buchhaltung, Vermietung
`mieterstrom`	AHBW	inkl. PV/Speicher, Submetering, Vertragspflege
`messdienst`	AHBW	Submetering ohne PV (Standalone)
`abrechnung`	AHBS	Miet-, BK-, HK-Abrechnung — auch standalone buchbar
`energieberatung`	AHPW	Energieausweis, Beratung, Sanierungs-Konzept
`versicherung`	AHV	Vermittlung Gebäude-/Haftpflicht/PV-Police
`mieter_access` (perspektivisch)	AHC	Glasfaser-Hausanschluss + Mieter-Tarif

Module sind nicht hierarchisch: Eigentümer kann z. B. nur versicherung + energieberatung buchen — die Workbench rechnet, was es bringt, ohne Verwaltung oder Mieterstrom „mitzudenken”.

4. Bedarfe und Gewerke je Modul

Pro gewähltem Modul markiert der Analyst die nötigen Gewerke / Bedarfe. Beispiele:

Modul mieterstrom → Bedarf pv (Auslegung in kWp), speicher, messtechnik, elektrik.
Modul verwaltung → keine baulichen Bedarfe, aber Übergabe-Bestand (Mietverträge, Übergabeprotokolle).
Modul energieberatung → Bedarf energieausweis und/oder beratung.

Pro Bedarf werden Mengen, Spezifikationen und ggf. Material erfasst.

5. Material, Dienstleistung und Provider auswählen

Pro Bedarf wählt der Analyst aus dem Stammdaten-Katalog:

Material (Solarmodul-Hersteller X, Wechselrichter-Modell Y, Wärmepumpe Z, Smart-Meter-Hersteller A, …)
Dienstleistung (PV-Installation, Wärmepumpen-Tausch, Energieausweis-Erstellung, …)
Provider je Material und Dienstleistung — entweder:
- interne Tochter (Standardfall, z. B. AHBW für PV-Installation)
- externer Anbieter (z. B. lokaler Dachdecker, externes Abrechnungs-Service-Center, LVM als Versicherungs-Backend)

Pro Auswahl werden Preise, Konditionen, Vertragslaufzeiten aus den Stammdaten geladen.

6. Tarife und Verträge konfigurieren

Pro relevantem Vertragsobjekt:

Mieterstrom-Tarif (Endkunde 23 ct/kWh + 2,43 ct/kWh Zulage, Laufzeit, EEG-Konformität)
Mieter-Access-Tarif (perspektivisch) — z. B. 30 €/Mieter symmetrisch
Wartungsverträge für PV/Wärmepumpe
Lieferverträge für Material (Festpreise, Mengenrabatte)
Versicherung (Gebäude, Haftpflicht, Ertragsausfall, PV)
Verwalterhonorar (pauschal je VE oder %-Anteil Kaltmiete)

7. Berechnung läuft — zwei Sichten

Das Modell rechnet pro gewähltem Modul den Beitrag und gibt zwei parallele Ergebnis-Sichten:

a) Holding-Sicht (intern)

Pro Modul / Tochter: Umsatz, Kosten, Marge, Cashflow über Modul-Laufzeit. → je Modul ein Unit-Case.

b) Eigentümer-Sicht (extern)

Was bringt das Modulpaket dem Mandanten?

Direkte Erlöse (Mieterstrom-Anteil Eigentümer, Mieter-Access-Provision)
Eingesparte Aufwände (kein eigener Verwalter mehr, geringere Versicherungsprämien durch Bündel)
CapEx-Beitrag des Eigentümers (PV/Speicher ggf. Eigentümer-finanziert oder Pacht)
Wertsteigerung der Liegenschaft (Mietsteigerung durch energetische Modernisierung)

Die Mustervertrags-Aufteilung aus dem Excel-Case-Hauptblatt (12,72 € Holding / 15,04 € Eigentümer pro VE/Monat) wird hier konkretisiert; pro Mandat verhandelbar.

8. Aggregation zum Holding-Case

Aggregator verdichtet alle Unit-Cases (siehe 03-uc-portfolio-aggregation.md):

Gesamt-Investition (CapEx aller gewählten Module — soweit Holding-finanziert)
Gesamt-OpEx über Laufzeit
Gesamt-Erlöse über Laufzeit (Holding)
Holding-Cashflow, IRR, Amortisation
Sensitivitäten (Strompreis, Mietsteigerung, Zinsänderung, Modul rein/raus)

→ ein Holding-Case pro Mandat als verdichtete Gesamtsicht.

9. Szenarien

Analyst klont den Case in Varianten:

Worst Case: höhere Beschaffungskosten, niedrigere Strompreise
Best Case: Förderung mitgenommen, voller Mieterstrom-Quote
Variante: ohne PV — lohnt sich Mandat trotzdem?
Variante: ohne Verwaltung (Eigentümer behält die Verwaltung selbst)
Variante: nur interne Provider vs. Mix mit externen
Variante: Modul-Reduktion — was bleibt, wenn der Eigentümer nur 2 Module bucht?

Detail siehe 04-uc-szenarien-was-waere-wenn.md.

10. Entscheidung

Analyst wählt das tragende Szenario (Modul-Set + Annahmen), schreibt eine kurze Begründung in das Dossier.

11. Freigabe

Management reviewt im Dossier:

gewähltes Modulbündel
Annahmen
Ergebnistabelle pro Tochter + Holding-Aggregat
Eigentümer-Sicht (was bekommt der Mandant)
Szenarien-Vergleich
Begründung des Analysten

→ Approve / Reject. Bei Approve werden Modellversion und Stammdaten-Snapshot eingefroren, Eigentümer-PDF (Angebot) und Holding-Dossier automatisch generiert.

12. Umsetzung & Aktiv

Nach Freigabe und Zustimmung des Eigentümers werden die Module operativ aufgesetzt (Verträge unterschreiben, Bauauftrag, Migration aus Alt-Verwaltung — alles außerhalb der Workbench). Der Case bleibt in Status aktiv mit Modul-spezifischem Monitoring.

13. Modul nachbuchen / kündigen

Eigentümer kann später Module hinzubuchen (mieter_access zwei Jahre nach Mandats-Start) oder einzelne Module zurückgeben. Die Workbench behandelt das als Folge-Case auf demselben Mandat — neuer Case, gleiche Liegenschaft, gleicher Eigentümer, geänderte Modul-Auswahl. Originaler Case bleibt unverändert im Archiv.

14. Archiv

Nach Mandats-Ende (Verkauf der Liegenschaft, Mandats-Kündigung) wird der Case revisionssicher archiviert.

Alternative Pfade

Stammdaten unvollständig — Analyst legt Provider/Material/Tarif/Eigentümer ad hoc an oder beauftragt Stammdatenpfleger; Case bleibt draft.
Modell ungeeignet — Analyst beauftragt Modellierer um Anpassung. Case wird auf neue Modellversion umgehängt.
Holding-Case negativ — Reject. Begründung im Dossier. Auch ein Reject ist ein wertvolles Artefakt für spätere Vergleiche und Modul-Pricing-Anpassungen.
Eigentümer-Case negativ — Wenn Eigentümer durch das Modulpaket keinen Vorteil hat, ist das Mandat nicht abschließbar; ggf. Modul-Reduktion oder Tarif-Anpassung in Folge-Szenario.
Eigenbestand-Spezialfall — Wenn die Holding ausnahmsweise selbst Eigentümer ist (Bestands-Liegenschaften), wird die Eigentümer-Sicht der Holding-Sicht eliminiert (kein doppelter Posten); das Sheet „Energetische Sanierung Eigenbestand” aus dem Excel ist dieser Fall.
Investorischer Renditerechner-Case — separater case_type=renditerechner für Eigentümer, die den Erwerb einer Liegenschaft prüfen wollen (Sheet „Renditerechner Immobilien” im Excel). Das Modul-Bewertungs-Modell und der Renditerechner sind verschieden.

Erfolgskriterien

Mandats-Analyst kann eine fremde Liegenschaft in unter 4 Stunden vollständig bewerten (Stammdaten vorhanden vorausgesetzt).
Modulbündel ist frei zusammenstellbar — auch ein einziges Modul ist gültig.
Holding-Case zeigt klar, welche Tochter welchen Beitrag liefert.
Eigentümer-Case zeigt klar, was der Mandant netto gewinnt.
Szenarien lassen sich ohne Excel-Klone rechnen — inklusive Modul-Variation.
Jede Zahl im Dossier ist bis zur Quelle rückverfolgbar (Stammdaten-Snapshot, Modellversion, Eingabewerte).

Beteiligte Fachobjekte

(Detail in ../30-domain/ und Mapping in ../70-mapping-to-spec/01-fachobjekte-zu-entity-types.md)

Eigentümer (Mandant)
Liegenschaft, Gebäude, Wohneinheit, Zähler
Modul (Codeliste — verwaltung, mieterstrom, messdienst, abrechnung, energieberatung, versicherung, mieter_access)
Gewerk, Bedarfsposition
Material, Dienstleistung, Provider
Vertrag (Mieterstrom, Wartung, Liefer-, Versicherung, Mieter-Access)
Tarif (Mieterstrom-Tarif, Mieter-Access-Tarif)
PV-Anlage, Speicher
Tochtergesellschaft, Holding
Case, Dossier, Szenario
Modell